（820万应届毕业生，长租公寓能“抓住”多少）

在庞大的90后租房市场需求下，实现租赁企业有质量、有盈利的规模化增长。

年初，易居企业集团CEO丁祖昱在2019年丁祖昱评楼市发布会上提出，租赁是一个同时被高估和低估的行业，上海租赁市场4000元/月以下租金段的供应严重不足，而4000元以上的产品供过于求，中低端市场需求被低估，上海租赁市场供需错配。

供需错配背后的主要原因：

第一，是因为住宅个人散租一直是中国住房租赁供应的主要来源，上海整租一房供应较少，两房及以上房源供应集中，租金普遍在5000元以上，甚至更高；

第二，机构化小户型长租公寓虽然增长迅猛，但所占租赁市场份额不足5%；

第三，2017-2018年度机构大肆高价抢夺房源，主动或被动化定位中高端客群市场，供应产品价格段较高。

三大因素导致上海租赁市场供应存在较大短板，亟待补充中低价位产品，以匹配最广泛的中低收入客群需求，尤其是刚毕业踏入职场的青年人群住房需求。

一线城市85%租房人群为85后

从中国人口结构来看，2018年20-29岁人口占总人口约14.9%，达到2.07亿人，根据贝壳租房与网易房产2018下半年发布的《租房大数据》，一线城市租房人群中年龄段在21-35岁的占比达到85%以上，北上深的新房平均成交价均突破元/平，高房价及限购政策导致出入社会的年轻人多选择租房生活，一线城市孕育出庞大的租房市场需求。

820万应届毕业生，每年新增的主力需求

根据2013~2018年教育部统计数据，全国应届生人数平均年增长3.2%，2018年达到820万人，未来将持续保持增长的态势。东部城市的毕业生留存率多在80%以上，其中广东、浙江、上海的留存率达到近90%，核心城市对毕业生的吸附能力极强。

另外，全球化智库（CCG）数据显示，2014~2017年期间中国海归人口持续增长，2017年达到48万人，其中本科毕业后归国的占38%，比例逐年上升，海归人群呈年轻化趋势。海归人群主要流向北京、上海和广东（广深），2017年北京、上海和广东省3地共吸附了47%的海归，其中北京最多，约10.5万人。

结合上海、北京留存应届生和海归人数，我们可以看到，上海年新增量达21.3万人，北京达29.7万人，毕业生成为住房租赁市场稳定的年新增需求人口。

30%的租金收入占比，青年人群的租房消费更加关注性价比

从租金花费来看，根据《租房大数据》，一线城市中80%的租房者支付4000元/月以下的租金，在北京和上海花费超过6000元/月租金租房的人口占比仅为4.6%和8.7%。

从城市租金收入比来看，2018年北京、深圳、上海3地的租金收入比分别为32.7%、32.9%和27.1%，显著高于其他城市，并且同比上涨明显，北上深的客户租金支付力较强。4000元/月以下小户型的产品属性选择上，青年客群对通勤时间、装修品质、生活功能等要素上权衡利弊，做出产品性价比的最优决策。

占领一线90后小白领市场，旺盛的需求给租赁企业带来可观的回报

以上海为例，越来越多毕业1-5年的白领人群，收入几乎达到1万元/月，青睐2000-4000元/月的长租公寓产品，定位小白领客群的品牌公寓是匹配市场需求的规模化发展的路径。

以V领地青年社区为例，只聚焦毕业5年内的青年白领人群，开发2000-4000元/月的集中式精装小户型公寓产品，并配以大社区的公共空间，满足客户社交娱乐需求。

对于客户的精准定位以及25平米小户型空间的最优设计，使得V领地产品坪效表现优异，以静安片区和外高桥片区为例，V领地单店坪效高于周边竞品25%，并且出租率长年保持在93%。

至于价格集中在6000-元、定位于中高端客户市场的公寓产品，由于其主要面向品质要求高、租金敏感度较低的中高端收入人群，因此在产品溢价度高的同时，对公寓团队的运营及服务也提出了较高要求。租金收入是否能覆盖高昂的装修、人工及运营成本，是否有足够的对应客群来消化产品，是中高端公寓需要考虑的问题。

90后小白领市场是租赁市场的重要组成部分，抓住90后的租房需求，开发匹配的高性价比产品，是租赁企业实现有质量、有盈利的规模化增长的有效道路。

而V领地青年社区把主战场放在上海，定位小白领客群，是抓住了市场发展的主力需求方向，并且其构建大社区及泛社区的发展模型，对成本的节约和效率的提升显著，盈利也就水到渠成。

V领地披露的经营数据显示，经过3年的发展，总房量达余间，为上海品牌集中式公寓的龙头企业之一，单平米EBITDA平均达到1.8元/天，成为首家实现全部单店盈利的集中式公寓运营商。

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