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上海积分制,入围分越来越低了!

栏目:积分落户 人气:0 发布日期:2023-10-15 来源:网络

上海积分制,入围分越来越低了!

(上海积分制,入围分越来越低了!)

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经过两批新房集中供应后,上海的积分制购房政策已大体明朗。

  

或也是积分制新政的出台,很多业内人士都从关注项目转移到了关注项目的入围积分上,从而忽略了更重要的产品属性,但积分又是通往购买热门盘的敲门砖,过低也确实不行。

  

  

高积分的背后是房价倒挂

  

78.36分,社保系数0.12分/月,虹桥悦澜就这样成功突围,成为了到目前为止上海新房积分的天花板。要知道,该盘从设计、再到社区绿化及公共设施等方面,品质并不是很理想,甚至是板块内居住舒适较低的项目。但地段确实优质,位于虹桥主城区,距离地铁站和“四叶草”更近,同时项目所在区域也有着很明显的一二手房倒挂行情,借着一系列外部势能,刷新了上海新房积分纪录。

  

  

虹桥悦澜效果图,4幢楼依次排布

  

  

项目旁的次新二手房,目前挂牌价约7万/平

  

也难怪,大虹桥这几年的新房项目,无论行情好,还是行情一般,每开出一个新盘,都是上海热点,唯一的区别就是热、很热、非常热,虹桥悦澜显然属于非常热这一级别,但论品质,起码在大虹桥区域内很一般。

  

第二号选手浦开仁恒金桥世纪,入围积分75.6分,社保系数0.13分/月,也是刚需盘的代表,这是第一批中分数最高项目,且是到目前为止上海新房积分排名第二的项目。

  

品质是仁恒的招牌,有着这一优势,再加上浦东中环这一地段,促成了该盘的热度。要知道目前为止,想要总价700多万,在浦东中环买到一套100平的精装3房,且还带有会所的品质住宅会有多难,而浦开仁恒金桥世纪做到了,稀缺外再加品质,成为了上海头部热门项目。

  

就在5月31日,市中心北外滩的热门项目弘久新弘北外滩公布了入围分数,73.73分,社保系数达到了0.21分/月,当看到这一数据时,内心是充满疑问你,不是号称要超过80分吗,这落差很大。

  

具体换算一下,有以下几种情况:

  

1、已婚无房家庭60分+65.38个月社保*0.21

  

2、未婚无房50分+113个月社保*0.21

  

3、已婚非沪籍无房50分+113个月社保*0.21

  

4、已婚沪籍二套30分+209个月社保*0.21

  

也就是说,上海已婚无房家庭,只要交够5年半的社保就能入围,而上海未婚单身和非沪籍家庭需要交够9年半社保,即便上海已婚二套房家庭,也能够入围该盘,只是需要交将近17年半社保

  

说实话,与上面两盘相比,该盘的标准确实降低了不少,但即便标准低也成为了目前积分排名第三的项目,原因就是相对较高的0.21分/月社保系数。

  

若该盘社保系数换算成虹桥悦澜的0.12分/月,以已婚无房家庭60分计算,那么该盘的入围分数是67.8分,比现在的分数可是低了不少。

  

在上海内环,规划又颇高的北外滩,有一个标准并不是很高的项目,对于广大改善型买家来说,是相对友好的。

  

但不可否认,该盘产品相比北外滩其他项目,要逊色一筹,毕竟容积率太高,采光、通风会受影响,但以现在的行情或也不允许客户有任何挑选余地,一旦错过,再想认购后续项目,可能会变得更难,所以该盘的入围分数或许只是个例,不能完全代表北外滩

  

  

弘久新弘北外滩效果图

  

在第三批集中公示的项目里,同样位于大北外滩(虹口区)又有两盘价格过会,分别是中粮瑞虹海景壹号、融创青云壹号。此次这两盘的价格与上一次持平,一分没涨,而且产品也都很出众,更重要的是,这两盘的单价都比弘久新弘北外滩低,有着此种优势,若社保系数与弘久新弘北外滩一致,那么这两盘或也将成为高积分项目。

  

  

2021年初两盘开盘具体信息

  

  

第三批名单的两盘信息汇总

  

所以入围弘久新弘北外滩的准客户们,还是认真选择自己心中的楼栋和楼层,不要过多观望其他项目了,机会确实不多。

  

至于前滩,这种强规划和强学区的热点板块,社保系数无论多少,可能入围的分数都要奇高,现在来看,前滩的次新二手房,多数挂牌价都在15万/平以上,甚至有些次新房都到了20万+/平,所以想要在这里买新房,恐怕连机会都没有,而本次公示的第三批房源,也没有前滩项目的身影。

  

其实,所有高积分数据背后,除了地段外,一二手房价倒挂才是主因,至于房子本身的品质,在有着足够多的倒挂空间外,似乎关注度并不是很大了,所以对于有自住需求的购房者来说,其实没有必要与高积分人群一起认购,选择一个适合自己的项目才更为明智。

  

  

低积分入围盘逐渐增多,并逐渐向外围扩散

  

市区的热如今已经慢慢往外环甚至郊区在传导,从统计的前两批积分入围名单中发现,第二批低于65分的项目明显要多于第一批,且分数也逐渐走低

  

  

两批触发积分项目汇总,截止统计时间2021年6月2日,其中陆家嘴锦绣观澜、保利云上|澄光、万科西郊都会、璟云里、仁恒海和院相传也触发积分,但分数尚未公布,仅供参考

  

第一批:宝业活力天地、大华公园荟、中环境秋月、阳明花园、金地西郊风华、融信海纳印象

  

第二批:大华朗香公园里、佳兆业金茂未来城、招商虹桥公馆、金地虹悦湾、大华公园城市、中骏璟尚、绿地海富东上海、壹府澜庭、金地峯范、阳光城未来悦、上实海上菁英、公元2040、建发云锦湾

  

这些入围的项目,大抵还属于外环热点区域或郊区热点区域,它们都有共同特点,就是大部分购房者都能够接受这些项目的地段和交通,而且房价在区域内来说,也都有一定优势,要么与板块次新二手房持平,要么有一二手倒挂现象。

  

但对于第二批名单中,出现不少50分以下的项目,这些入围项目分布在奉贤南桥、宝山罗店、浦东祝桥、崇明等这些原本不受购房者太多关注的区域。

  

这或许是在第二批认购中,监管层面出台新规,使得上海新房认购变得更加清晰透明,购房者能够第一时间得知项目认购信息,不再盲目认购,进而做到了热盘分流,客户逐渐向外移的情况,因此出现了众多郊区新房触发积分制的情况。

  

  

第三批新房触发积分制或更多

  

5月31日,上海第三批即将认购项目集中公示,市区新房只有虹口两盘,前文已做具体分析,这两盘或许又能刷新上海新房积分纪录。

  

  

对于浦东,也包括自贸区临港新片区,本次供应量明显加大,除海玥瑄邸地段一般,临港首府面积过大以外,剩余项目均有触发积分制或被临港3.1人才全部购买的可能

  

而像陆家嘴滴水涟岸,单价3.4万/平虽有一定幅度的上涨,但依旧低于板块次新房单价,或又将是临港3.1人才“特供房”。

  

浦东唐镇融创未来金融城也是触发积分制的种子型选手,该盘虽然不在唐镇核心范围,但6.8万/平的价格也要比前期释放的价格要低出不少,有一定预期;但该盘也有变量,即推盘量较多,能否触发积分制还有待观察。

  

闵行只有两盘入市,位于七宝的融信旭辉世纪古美基本是购房者关注的热点,单价8.25万/平属于七宝新高,但该盘位于外环内,紧邻古美,与板块次新二手房对比,该盘价格有相当大优势。而另一盘联仲都悦汇为马桥板块,板块热度不足,且该盘又是别墅产品,成为热盘的可能性不大。

  

而宝山也推出了6盘,四季都会较上一期有约400元/平的涨幅,主要是这期房源更贴近地铁,地段优势明显;而大华朗香花园本次价格为5.76万/平,严重低于周边次新房售价,一二手倒挂明显大华朗香公园里一直是宝山区的头部热盘,依旧有触发积分制的可能。

  

央玺、上城院子作为地王盘,在价格上也都比预期低出不少,触发积分的概率不大,但有市场热度

  

青浦除安澜西郊的别墅外,其余项目都有机会触发积分制,尤其是大虹桥的远洋虹桥万和源、万科天空之城,远洋虹桥万和源的价格只比旁边的招商虹桥公馆高出200元/平,而且该盘还有小面积产品,值得关注;而万科天空之城价格更是在5.86万/平,相当于该盘几无涨幅,触发积分已箭在弦上。

  

嘉定也是沪上热门大区,每个项目都有可圈可点的地方,其中南山虹桥领峯是区内热门项目,借着大虹桥的规划和能级,基本要触发积分融信海纳印象本次价格与上一批完全一致,且同样有一二手房倒挂行情,也是热门项目,触发积分制的概率很大

  

金地嘉悦湾、上海佳兆业城市广场两盘前者位于马陆、后者位于徐行,都有嘉闵线的规划加持,另外两盘相距不远,但却相差1万/平,几乎同时段认购,起到分流效果,所以这两盘都有市场热度,但不一定触发积分制。

  

奉贤本次推出的项目,或只有融信海月四季有地段和规划优势,毕竟属于奉贤新城,而且该盘相比上一批是有一定涨幅的,主要是本次别墅产品要比公寓产品多出不少,进而拉高了整盘均价,单看各个产品,价格基本没有太多变化。

  

其余项目都分布在奉贤其他板块,客户关注度并不是很高,或也有遇冷的项目。整体来说,奉贤区的楼市热度不高,或都不会触发积分制。

  

松江本次只有两盘价格过会,其中佘山板块的国贸佘山原墅本次有小面积产品,有一定吸引力;而松岳名都位于松江老城,靠近地铁,且有更小面积房源,稀缺性较强。但是两盘都不在传统的热门区域,本轮松江的新房认购或不会成为热点

  

至于金山区,供应了5盘之多,由于金山远离上海城区,且交通暂不发达,因此都以本地客消化为主,因此金山的新房成为热盘的概率不大,值得一提的是,位于朱泾板块的水尚华庭作为全新房,单价已超过金山新城的新房售价,销售或有一定压力。

  

整体分析来看,本次即将认购的45盘中,主要以郊区新房为主,除了那些明显具备热销气质的项目之外,不排除会出现新的“黑马”,所以本批触发积分的项目或比第二批还要多。

  

与此同时,当郊区项目活跃后,入围的分数也有可能进一步走低,因此购买难度也会降低,对刚需购房者来说是好事儿。

  

经过两批次积分制的教育,自第二批开始已明显感觉到,购房者认购更加理性。积分制正在改变上海楼市市场,在其作用下,热盘适度降温,郊区项目也有了一定程度的去化。积分制对于楼市稳定确实起到了促进作用,或许接下来的市场,在逐步深化积分制和供应量后,买房会变得更加容易。

  

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