（上海积分制，入围分越来越低了！）

经过两批新房集中供应后，上海的积分制购房政策已大体明朗。

或也是积分制新政的出台，很多业内人士都从关注项目转移到了关注项目的入围积分上，从而忽略了更重要的产品属性，但积分又是通往购买热门盘的敲门砖，过低也确实不行。

高积分的背后是房价倒挂

78.36分，社保系数0.12分/月，虹桥悦澜就这样成功突围，成为了到目前为止上海新房积分的天花板。要知道，该盘从设计、再到社区绿化及公共设施等方面，品质并不是很理想，甚至是板块内居住舒适较低的项目。但地段确实优质，位于虹桥主城区，距离地铁站和“四叶草”更近，同时项目所在区域也有着很明显的一二手房倒挂行情，借着一系列外部势能，刷新了上海新房积分纪录。

虹桥悦澜效果图，4幢楼依次排布

项目旁的次新二手房，目前挂牌价约7万/平

也难怪，大虹桥这几年的新房项目，无论行情好，还是行情一般，每开出一个新盘，都是上海热点，唯一的区别就是热、很热、非常热，虹桥悦澜显然属于非常热这一级别，但论品质，起码在大虹桥区域内很一般。

第二号选手浦开仁恒金桥世纪，入围积分75.6分，社保系数0.13分/月，也是刚需盘的代表，这是第一批中分数最高项目，且是到目前为止上海新房积分排名第二的项目。

品质是仁恒的招牌，有着这一优势，再加上浦东中环这一地段，促成了该盘的热度。要知道目前为止，想要总价700多万，在浦东中环买到一套100平的精装3房，且还带有会所的品质住宅会有多难，而浦开仁恒金桥世纪做到了，稀缺外再加品质，成为了上海头部热门项目。

就在5月31日，市中心北外滩的热门项目弘久新弘北外滩公布了入围分数，73.73分，社保系数达到了0.21分/月，当看到这一数据时，内心是充满疑问你，不是号称要超过80分吗，这落差很大。

具体换算一下，有以下几种情况：

1、已婚无房家庭60分+65.38个月社保*0.21

2、未婚无房50分+113个月社保*0.21

3、已婚非沪籍无房50分+113个月社保*0.21

4、已婚沪籍二套30分+209个月社保*0.21

也就是说，上海已婚无房家庭，只要交够5年半的社保就能入围，而上海未婚单身和非沪籍家庭需要交够9年半社保，即便上海已婚二套房家庭，也能够入围该盘，只是需要交将近17年半社保。

说实话，与上面两盘相比，该盘的标准确实降低了不少，但即便标准低也成为了目前积分排名第三的项目，原因就是相对较高的0.21分/月社保系数。

若该盘社保系数换算成虹桥悦澜的0.12分/月，以已婚无房家庭60分计算，那么该盘的入围分数是67.8分，比现在的分数可是低了不少。

在上海内环，规划又颇高的北外滩，有一个标准并不是很高的项目，对于广大改善型买家来说，是相对友好的。

但不可否认，该盘产品相比北外滩其他项目，要逊色一筹，毕竟容积率太高，采光、通风会受影响，但以现在的行情或也不允许客户有任何挑选余地，一旦错过，再想认购后续项目，可能会变得更难，所以该盘的入围分数或许只是个例，不能完全代表北外滩。

弘久新弘北外滩效果图

在第三批集中公示的项目里，同样位于大北外滩（虹口区）又有两盘价格过会，分别是中粮瑞虹海景壹号、融创青云壹号。此次这两盘的价格与上一次持平，一分没涨，而且产品也都很出众，更重要的是，这两盘的单价都比弘久新弘北外滩低，有着此种优势，若社保系数与弘久新弘北外滩一致，那么这两盘或也将成为高积分项目。

2021年初两盘开盘具体信息

第三批名单的两盘信息汇总

所以入围弘久新弘北外滩的准客户们，还是认真选择自己心中的楼栋和楼层，不要过多观望其他项目了，机会确实不多。

至于前滩，这种强规划和强学区的热点板块，社保系数无论多少，可能入围的分数都要奇高，现在来看，前滩的次新二手房，多数挂牌价都在15万/平以上，甚至有些次新房都到了20万+/平，所以想要在这里买新房，恐怕连机会都没有，而本次公示的第三批房源，也没有前滩项目的身影。

其实，所有高积分数据背后，除了地段外，一二手房价倒挂才是主因，至于房子本身的品质，在有着足够多的倒挂空间外，似乎关注度并不是很大了，所以对于有自住需求的购房者来说，其实没有必要与高积分人群一起认购，选择一个适合自己的项目才更为明智。

低积分入围盘逐渐增多，并逐渐向外围扩散

市区的热如今已经慢慢往外环甚至郊区在传导，从统计的前两批积分入围名单中发现，第二批低于65分的项目明显要多于第一批，且分数也逐渐走低。

两批触发积分项目汇总，截止统计时间2021年6月2日，其中陆家嘴锦绣观澜、保利云上|澄光、万科西郊都会、璟云里、仁恒海和院相传也触发积分，但分数尚未公布，仅供参考

第一批：宝业活力天地、大华公园荟、中环境秋月、阳明花园、金地西郊风华、融信海纳印象

第二批：大华朗香公园里、佳兆业金茂未来城、招商虹桥公馆、金地虹悦湾、大华公园城市、中骏璟尚、绿地海富东上海、壹府澜庭、金地峯范、阳光城未来悦、上实海上菁英、公元2040、建发云锦湾

这些入围的项目，大抵还属于外环热点区域或郊区热点区域，它们都有共同特点，就是大部分购房者都能够接受这些项目的地段和交通，而且房价在区域内来说，也都有一定优势，要么与板块次新二手房持平，要么有一二手倒挂现象。

但对于第二批名单中，出现不少50分以下的项目，这些入围项目分布在奉贤南桥、宝山罗店、浦东祝桥、崇明等这些原本不受购房者太多关注的区域。

这或许是在第二批认购中，监管层面出台新规，使得上海新房认购变得更加清晰透明，购房者能够第一时间得知项目认购信息，不再盲目认购，进而做到了热盘分流，客户逐渐向外移的情况，因此出现了众多郊区新房触发积分制的情况。

第三批新房触发积分制或更多

5月31日，上海第三批即将认购项目集中公示，市区新房只有虹口两盘，前文已做具体分析，这两盘或许又能刷新上海新房积分纪录。

对于浦东，也包括自贸区临港新片区，本次供应量明显加大，除海玥瑄邸地段一般，临港首府面积过大以外，剩余项目均有触发积分制或被临港3.1人才全部购买的可能。

而像陆家嘴滴水涟岸，单价3.4万/平虽有一定幅度的上涨，但依旧低于板块次新房单价，或又将是临港3.1人才“特供房”。

浦东唐镇融创未来金融城也是触发积分制的种子型选手，该盘虽然不在唐镇核心范围，但6.8万/平的价格也要比前期释放的价格要低出不少，有一定预期；但该盘也有变量，即推盘量较多，能否触发积分制还有待观察。

闵行只有两盘入市，位于七宝的融信旭辉世纪古美基本是购房者关注的热点，单价8.25万/平属于七宝新高，但该盘位于外环内，紧邻古美，与板块次新二手房对比，该盘价格有相当大优势。而另一盘联仲都悦汇为马桥板块，板块热度不足，且该盘又是别墅产品，成为热盘的可能性不大。

而宝山也推出了6盘，四季都会较上一期有约400元/平的涨幅，主要是这期房源更贴近地铁，地段优势明显；而大华朗香花园本次价格为5.76万/平，严重低于周边次新房售价，一二手倒挂明显；大华朗香公园里一直是宝山区的头部热盘，依旧有触发积分制的可能。

央玺、上城院子作为地王盘，在价格上也都比预期低出不少，触发积分的概率不大，但有市场热度。

青浦除安澜西郊的别墅外，其余项目都有机会触发积分制，尤其是大虹桥的远洋虹桥万和源、万科天空之城，远洋虹桥万和源的价格只比旁边的招商虹桥公馆高出200元/平，而且该盘还有小面积产品，值得关注；而万科天空之城价格更是在5.86万/平，相当于该盘几无涨幅，触发积分已箭在弦上。

嘉定也是沪上热门大区，每个项目都有可圈可点的地方，其中南山虹桥领峯是区内热门项目，借着大虹桥的规划和能级，基本要触发积分；融信海纳印象本次价格与上一批完全一致，且同样有一二手房倒挂行情，也是热门项目，触发积分制的概率很大。

金地嘉悦湾、上海佳兆业城市广场两盘前者位于马陆、后者位于徐行，都有嘉闵线的规划加持，另外两盘相距不远，但却相差1万/平，几乎同时段认购，起到分流效果，所以这两盘都有市场热度，但不一定触发积分制。

奉贤本次推出的项目，或只有融信海月四季有地段和规划优势，毕竟属于奉贤新城，而且该盘相比上一批是有一定涨幅的，主要是本次别墅产品要比公寓产品多出不少，进而拉高了整盘均价，单看各个产品，价格基本没有太多变化。

其余项目都分布在奉贤其他板块，客户关注度并不是很高，或也有遇冷的项目。整体来说，奉贤区的楼市热度不高，或都不会触发积分制。

松江本次只有两盘价格过会，其中佘山板块的国贸佘山原墅本次有小面积产品，有一定吸引力；而松岳名都位于松江老城，靠近地铁，且有更小面积房源，稀缺性较强。但是两盘都不在传统的热门区域，本轮松江的新房认购或不会成为热点。

至于金山区，供应了5盘之多，由于金山远离上海城区，且交通暂不发达，因此都以本地客消化为主，因此金山的新房成为热盘的概率不大，值得一提的是，位于朱泾板块的水尚华庭作为全新房，单价已超过金山新城的新房售价，销售或有一定压力。

整体分析来看，本次即将认购的45盘中，主要以郊区新房为主，除了那些明显具备热销气质的项目之外，不排除会出现新的“黑马”，所以本批触发积分的项目或比第二批还要多。

与此同时，当郊区项目活跃后，入围的分数也有可能进一步走低，因此购买难度也会降低，对刚需购房者来说是好事儿。

经过两批次积分制的教育，自第二批开始已明显感觉到，购房者认购更加理性。积分制正在改变上海楼市市场，在其作用下，热盘适度降温，郊区项目也有了一定程度的去化。积分制对于楼市稳定确实起到了促进作用，或许接下来的市场，在逐步深化积分制和供应量后，买房会变得更加容易。

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